쿠시먼앤드웨이크필드 코리아, ‘오피스 트렌드와 리포지셔닝 전략’ 웨비나 개최… 노후 오피스 생존법은 ‘리모델링 넘어 리포지셔닝’
CBD 프라임 오피스 약 67만 평, 5년 내 준공 20년 차 진입
서울–(뉴스와이어)–향후 5년간 서울에 약 78만 평 규모의 신규 오피스가 공급될 예정인 가운데, 같은 기간 준공 20년 차에 진입하는 도심권역(CBD) 프라임 오피스도 절반 이상인 것으로 나타났다. 대규모 신축 오피스 공급과 기존 자산의 노후화가 동시에 진행되면서, 오래된 오피스는 입지와 규모를 넘어 임차인과 방문객이 이 건물을 선택해야 할 명확한 이유를 다시 만들어야 한다는 분석이다.
글로벌 종합 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아(Cushman & Wakefield Korea)는 지난 10월 29일 ‘트렌드는 바뀌었다, 빌딩은 바뀌었는가 – 오피스 트렌드와 리포지셔닝 전략’을 주제로 온라인 웨비나를 열고, 직장인 라이프스타일 변화와 노후 오피스 리포지셔닝 전략을 발표했다. 이번 웨비나에는 자산운용사, 투자사, 임대인 등 상업용 부동산 업계 관계자 248명이 사전 등록했으며, 이 중 자산운용·투자사와 임대인이 56%를 차지했다. 또한 본 웨비나는 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 컨설팅 그룹이 리테일·브랜딩과 개발·자산전략 역량을 결합해 이용자 경험 분석부터 자산 포지셔닝, 공간·콘텐츠·운영 전략까지 통합적으로 제시했다는 점에서도 의미가 있다
오피스 경쟁 기준, ‘스펙’에서 ‘직장인의 하루’로
1부 세션에서 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 브랜딩 솔루션 팀 이원희 이사는 직장인 라이프스타일 변화와 오피스 저층부 리테일이 자산 포지셔닝에 미치는 영향을 발표했다.
회사는 오피스 자산의 경쟁 기준이 하드웨어 스펙에서 ‘직장인이 어떤 하루를 보내는가’라는 공간 경험 중심으로 이동하고 있다고 분석했다. 소셜 빅데이터 분석 결과, 직장인이 오피스에서 중시하는 경험은 쾌적한 업무 환경뿐 아니라 몰입, 짧은 휴식과 회복, 건강한 식사, 신체 관리, 일하는 사람으로서의 정체성 등으로 나타났다. 특히 오피스 공간과 관련한 ‘웰니스(Wellness)’ 키워드 언급량은 최근 약 5배 증가했다. 여기서 웰니스는 헬스장이나 휴게실을 추가하는 하드웨어 개선에 그치지 않고, 업무 집중 환경, 긴장을 풀 수 있는 라운지, 건강한 식음료(F&B), 신체 활동과 교류까지 직장인이 최선의 컨디션을 유지하도록 돕는 경험 전반을 뜻한다.
이원희 이사는 “직장인은 회사로 출근하지만, 매일 경험하는 공간을 통해 특정 오피스 빌딩에 대한 인식을 형성한다”며 “오피스 리뉴얼은 시설을 새것으로 바꾸는 리모델링에 그치는 것이 아니라, 직장인의 하루 중 자산이 책임질 장면과 경험을 선택하는 것에서 시작해야 한다”고 강조했다.
오피스 저층부 리테일, 자산 브랜드를 만드는 핵심 동력으로
이러한 변화는 오피스 저층부 리테일 구획 전략에도 영향을 미치고 있다. 과거 오피스 리테일이 입주사 임직원의 점심과 편의를 지원하는 부속 시설이었다면, 최근에는 저녁과 주말의 외부 방문객까지 끌어들이며 자산 전체의 방문 목적과 브랜드 정체성을 형성하는 핵심 동력으로 확대됐다.
쿠시먼앤드웨이크필드는 디타워, 그랑서울, 서울파이낸스센터 등 광화문 일대 대표 오피스 자산의 소셜 데이터와 카드 매출 데이터를 결합 분석했다. 그 결과 같은 업무지구 안에서도 자산별 방문 목적과 소비 특성이 뚜렷하게 달랐다.
– 디타워: ‘맛집’, ‘디저트’, ‘데이트’, ‘웨이팅’ 등의 키워드가 두드러졌고, 비교 자산 중 객단가가 가장 높았다. 오후 3시 이후 매출 비중이 56%에 달해 외부 고객의 저녁·주말 미식 목적지로 자리 잡은 것으로 분석됐다.
– 그랑서울: 리뉴얼 이후 소셜 언급량이 322% 증가했다. 스타필드 애비뉴, 롤파크 등 대표 콘텐츠에 힘입어 20대와 외국인 결제 비중이 높아, 평일 중심 오피스를 주말 상권으로 확장한 성공 사례로 평가됐다.
– 서울파이낸스센터: 점심 매출 비중이 51.3%이고 법인카드 결제와 ‘한우·코스’ 키워드가 강해, 직장인의 일상 식사와 격식 있는 비즈니스 모임이라는 안정적인 고정 수요를 확보한 것으로 나타났다.
– KT 광화문 West: 광화문광장과 세종문화회관 등 주변 공공·문화시설 관련 키워드가 두드러져, 자체 리테일뿐 아니라 도심의 공공·문화 경험과 연결되는 자산으로 나타났다.
쿠시먼앤드웨이크필드는 개별 리테일 브랜드의 화제성이 자산의 브랜드 가치로 축적될 때 리테일이 오피스 브랜드의 핵심 경쟁력이 된다고 덧붙였다.
노후 오피스, ‘리모델링을 넘어 리포지셔닝으로’
2부 세션에서는 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 개발 컨설팅 팀 최준호 차장이 ‘노후화된 오피스, 리모델링을 넘어 리포지셔닝으로’라는 주제로 구축 오피스의 자산가치 제고(Value-add) 전략을 발표했다.
쿠시먼앤드웨이크필드 분석에 따르면 향후 서울 3대 권역(도심권역 CBD·강남권역 GBD·여의도권역 YBD)에는 약 257만 제곱미터 규모의 신규 오피스가 공급될 예정이다. 반면 CBD A급 이상 오피스의 78%는 준공 후 10년 이상 경과했으며, 향후 5년 내 절반 이상이 준공 20년을 넘어선다. 신축 공급 확대와 구축 자산의 노후화가 동시에 진행되며 자산 간 경쟁력 격차가 확대될 전망이어서 노후 오피스의 경쟁력 회복이 시장의 핵심 과제로 떠올랐다.
최준호 차장은 노후 오피스 경쟁력 회복의 해법이 전면 리모델링은 아니라고 짚었다. 타깃 임차인과 방문객이 건물을 찾아야 할 명확한 이유를 먼저 설정하고, 그 목적에 맞는 공간과 콘텐츠에 CAPEX(자본적 지출)를 선별적으로 투입해야 한다는 설명이다.
해외 리포지셔닝 사례
해외 주요 시장에서는 노후하거나 방치됐던 자산이 선택적 CAPEX 투자와 명확한 운영 프로그램으로 가치를 회복한 사례가 이어지고 있다.
– 올드 포스트 오피스(Old Post Office, 시카고): 약 20년간 비어 있던 우체국 건물을 대규모 재개발하고, 옥상정원, 웰니스, F&B 등 차별화된 어메니티를 도입해 글로벌 기업을 유치하며 높은 임대율을 달성했다.
– 윌리스 타워(Willis Tower, 시카고): 저층부를 복합 공간 카탈로그로 재구성하고 전문 운영사를 도입해 임대율을 끌어올리며 자산 경쟁력 회복에 기여했다
– 벨 웍스(Bell Works, 미국), NOT A HOTEL OFFICE(일본), 브룩필드 플레이스(Brookfield Place, 뉴욕): 폐쇄 연구소의 업무·문화 공간 전환(벨 웍스), 본사 사옥 라운지의 브랜드 공간 활용(NOT A HOTEL OFFICE) 등 지속적인 운영 프로그램으로 재방문 요인을 만든 대표 사례로 소개됐다.
최준호 차장은 “오피스 리포지셔닝은 외관과 하드웨어를 바꾸는 리모델링을 넘어 브랜드, 콘텐츠, 운영 전략을 통합 설계하는 종합 자산관리 전략”이라며 “모든 어메니티를 비슷하게 갖추는 방식으로는 신축 오피스와 경쟁하기 어렵다. 자산의 스토리와 입지에 맞는 독창적인 이야기를 만들고 전문 운영사, 브랜드와 결합해야 한다”고 강조했다.
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 컨설팅 그룹 채상윤 상무는 “이제 오피스는 건물 스펙이 아니라 사람들이 찾아올 이유로 선택받는다”며 “하드웨어, 콘텐츠, 운영을 하나의 전략으로 설계하고 CAPEX를 선별 투입하는 것이 구축 오피스 리포지셔닝의 출발점”이라고 말했다.
한편 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 카드 매출 데이터, 소셜 빅데이터, 임대 시장 통합 분석을 바탕으로 오피스 이용 경험 진단, 포지셔닝 수립, 공간·브랜드·운영을 연결하는 실행 자문 서비스를 제공하고 있다. 이를 통해 오피스 자산의 현재 경쟁력을 진단하고, CAPEX 투자가 임대 경쟁력 강화와 자산가치 제고(Value-add) 이어지도록 지원한다.
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 소개
쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield, 뉴욕증권거래소: CWK)는 전 세계 약 60개국에 걸쳐 350여 개 오피스와 약 5만3000명의 전문가를 보유한 임차인 및 투자자를 위한 글로벌 상업용 부동산 서비스 선도 기업이다. 당사는 2025년 서비스, 임대차, 자본시장, 가치평가 및 기타 핵심 서비스 부문에서 총 103억달러의 매출을 기록했다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 ‘끊임없는 더 나은 변화를 추구한다(Better never settles)’는 신념을 바탕으로 혁신을 이어가고 있으며, 우수한 기업 문화와 성과를 인정받아 다수의 업계 및 비즈니스 관련 수상을 비롯한 다양한 평가에서 높은 신뢰를 얻고 있다. 자세한 정보는 공식 웹사이트에서 확인할 수 있다.
웹사이트: https://www.cushmanwakefield.com/ko-kr/south-korea
언론연락처: 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 Marketing & Communications 박현아 이사 02-3708-8883
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